Nyheter

Att jämföra sig med någon som är bättre genom benchmarking är ett bra sätt att synliggöra egna brister. I Norge produceras årligen dubbelt så många bostäder per invånare som i Sverige. Hur kan dessa skillnader förklaras?

– Inom politik och samhällsbyggnad jämför man sig alldeles för lite. På en hyggligt bra fungerande bostadsmarknad matchar utbudet efterfrågan. Lågt bostadsbyggande vid hög efterfrågan indikerar att existerande regelsystemet har en negativ påverkan. Inom det här projektet har vi varit ute efter att hitta olikheterna, och lyft fram det som vi tyckt verkat konstigt och undersökt detta närmare, säger Anders Hagson, konstnärlig professor i Stadsbyggnad vid Chalmers Arkitektur och medlem i CMB:s stads- och regionutvecklingsutskott.

Under CMB:s frukostmöte den 8 januari presenterade han inför fullsatt lokal sin och kollegorna Dag Tvildes och August Røsnes forskningsprojekt där man försökt förklara  hur skillnader mellan det norska och det svenska systemet kan få sådana konsekvenser för bostadsbyggandet.

De fyra områden som som varit i fokus i projektet är:

• Efterfrågan/utbud
• Plansystem
• Planprocess
• Markåtkomst

Något förenklat var självägande i form av kooperativa bostadsrättsföreningar och ”Egna hem” en dominerande bostadspolitisk linje i både Norge och Sverige under 1900-talets första årtionden. Motivet var att hyresboende leder till oberoende och fattigdom. Självägande har varit den norska bostadspolitikens enda mål sedan dess. Efterfrågan på såväl nyproducerade som begagnade bostäder stimuleras av en kombination av skattesubventioner och förmånliga villkor för bosparande. Denna form av efterfrågestimulans ger en dynamik vid nyproduktion av bostäder som kan anpassas till såväl producenternas marknadsvärdering som hushållens preferenser och efterfrågan på bostäder.

Bostadspolitiken i Sverige ändrade tidigt fokus från ägande till att behovet av billiga och bra lägenheter ska tillfredsställas. Till och med 1994 skedde bostadsbyggandet med omfattande statligt stöd. Därefter infördes marknadsvillkor på den finansiella sidan, och på intäktssidan en fortsatt hyresreglering. Generella bostadsbidrag har utgått under lång tid, men har succesivt trappats ned. Detta system gör att uthyrningsbolag inte motiveras att bygga så mycket att bostadsbehovet täcks, och hushållen blir mindre motiverade att byta bostad när de kan behålla en låg, reglerad hyra genom att bo kvar. Producenterna av ägar- och andelsbostäder agerar på en marknad där efterfrågan kraftigt begränsas av en hög reavinstskatt vid försäljning av privatbostäder.

– Skattesystemet är naturligtvis också en viktig del i det hela: i Norge får den som säljer en bostad som man bott minst ett år i säljas skattefritt så länge man köper en ny inom två år. De flesta finanspolitiska beslut i Sverige talar i realiteten emot förflyttning, menar Anders Hagson.

Ladda ner Anders Hagsons presentation från frukostmötet 8 januari 2016

Ladda ner kortrapporten

Läs fler av CMB:s kortrapporter

Frågorna kopplade till dagens konsultupphandling är många och ofta svåra att besvara. Ofta är det snårigt både för den som vill upphandla och för den som vill leverera en tjänst.

– Konsultupphandling är ett extremt komplext arbete, och det är inte konstigt att både beställare och utförare ofta tycker att det är svårt. Att ha en bra modell för upphandling är ett sätt att få schysstare villkor för båda parter, inledde Marcus Rydbo, Norconsult, som tillsammans med sin kollega Maria Mattsson höll föredrag för drygt 70 personer under CMB:s Bygglunch den 15 december.

Norconsult har lång erfarenhet från LOU-upphandling av olika typer av konsulttjänster. Marcus Rydbo och Maria Mattsson, som är verksamma inom affärsområdet Arkitektur och Samhällsplanering på Norconsult, delade med sig av sina erfarenheter och gav sin syn på några av frågeställningarna.

Vad har beställaren tänkt sig, och vad fick man?

Att förfrågningsunderlagen är utformade på rätt sätt är centralt för att beställaren ska få det som efterfrågas. I de fördjupade exempel som presenterades under lunchen nämndes bland annat:

• krav på inställelsetid
• antal externa kursdagar
• godtycklighet vid utvärdering
• svårigheter att göra likvärdig bedömning vid referenstagning
• utvärderingsmodellens utfall – viktas priset på rätt sätt?

– Ofta används krav på inställelsetid som ett försök att få in lokala konsulter, men då finns det bättre metoder. När det gäller krav på externa kursdagar kan även detta vara problematiskt om det gäller ett större konsultbolag som kanske håller i relevanta utbildningar för sin personal internt inom företaget. Vid utvärderingar kan det vara svårt för konsulten, så länge det inte finns mycket tydliga instruktioner, att veta hur man ska svara för att få bra poäng. Även referenstagning kan vara problematiskt eftersom det inte finns något standardförfarande inom branschen. Slutsatsen av detta är att upphandlande part noga bör tänka igenom vad som ger utfallet när utvärderingarna görs, sade Maria Mattsson.

– I ett av våra exempel hade upphandlaren ställt krav på vite vid byte av konsult, men man garanterade samtidigt inget jobb! När kraven är så hårt formulerade beror det ju inte på att upphandlande part vill vara ”dum” - det finns alltid en orsak och historia till kravställningarna - men det gäller att fundera över om de är rimliga, menar Marcus Rydbo, och nämner att allt fler företag numera ställer krav på äganderätt till till exempel modellfiler. Detta är något helt annat än nyttjanderätt, och innebär att leverantören skulle lämna ifrån sig hela sitt utvecklingsarbete och blotta affärshemligheter.

Otydliga förfrågningsunderlag och ogenomtänkta krav i upphandlingen kan i värsta fall leda till att en konflikt byggs in i samarbetet redan från start.

– Om det byggs in konstigheter i upphandlingsprocessen så så riskerar det att få långsiktiga negativa konsekvenser för relationen mellan upphandlande part och den som levererar tjänsten. Till exempel så kan fast arvode i alla skeden få konsekvensen att leverantörerna väntar in att ”någon annan” ska driva processen framåt och mycket tid läggs på att bevaka vem som gör vad. Det blir helt enkelt en onödigt tung och kontraproduktiv process, konstaterade Maria Mattsson.

Vad kan göras för att förbättra upphandlingsprocessen?

Det finns flera saker att tänka på både för upphandlande part och för konsultföretagen. Att tänka på för beställare:

• Tydliga instruktioner
• Standardisering, till exempel genom AMA AF Konsult 10
• Följ ABK
• Ha en specificerad omfattning utifrån branschstandard (Arkitektens uppdrag, Konstruktörens uppdrag, osv.)
• Följ noggrant analyserade utvärderingsmodeller (inte enbart hänsyn till lägsta priser, och styr erfarenhet och kompetens så att de ger faktiskt utfall)
• Gör intervjuer
• Ställ rimliga krav på miniminivåer på timpris

– En god utvärdering kan till exempel baseras till 20 procent på timpriset, 20 procent på referenstagning och 60 procent på prestation – men då är det också viktigt att vara medveten om vad det är som bedöms. Tänk gärna i två delar, och skilj på dem: kvaliteten är en del, priset den andra, menar Marcus Rydbo.

Att tänka på för leverantör:

• Läs förfrågningsunderlaget i god tid, och upplys beställaren om det finns ”feltänk” i underlaget
• Ställ frågor i god tid
• Håll koll på skallkraven
• Överklagande – finns det något att vinna? Om inte, överklaga inte – det är bara att slösa med tid och pengar.

Ladda ner presentationen »

När vi summerar 2015 så kommer 2 500 personer att ha besökt CMB på Chalmers. Vad är det som gör att så många dras till frågor om styrning, ledning och management inom samhällsbyggande?

Det finns säkert flera orsaker. Många byggplaner i Göteborgsregionen närmar sig sitt genomförande. Frågor om social hållbarhet få en allt tydligare roll och söker sina lösningar inom samhällsbyggande. Det akuta behovet av bostäder och de hinder för byggande som uppstår på grund av traditioner, rutiner och bestämmelser. Listan kan göras lång.

Samtidigt ska vi slå in på vägen mot ett hållbart samhällsbyggande. Detta är uppenbart för nästan alla. Däremot är det inte uppenbart HUR det ska gå till!

När jag i olika sammanhang talar om att vi måste gå mot ett hållbart samhällsbyggande så nickar alla gillande. Men när vi talar om hur det ska gå till så visar det sig allt som oftast att vi har olika bilder av vad ett hållbart samhälle är, och hur vi ska nå dit. Socialarbetare betonar andra aspekter än ekonomer. Ingenjörer och ekologer ser ytterligare andra sidor.

Samtidigt måste vi jobba på i en allt högre takt för att möta behovet av nya bostäder, ny infrastruktur med mera. Och det är där vi befinner oss just nu. Vi blir allt mer medvetna om att det inte finns en gyllene lösning utan att det krävs en kombination av olika åtgärder för att nå målet.

För allt fler är det uppenbart att vi behöver generera ny kunskap och kompetens för att förverkliga ett hållbart samhällsbyggande, samtidigt som byggtakten måste ökas jämfört med idag. Att då komma till Chalmers och på ett enkelt sätt ta del av aktuell forskning och goda exempel från aktörerna innebär att viktiga möten äger rum. Där finns tiden för gemensam återkommande reflektion, kunskapsinhämtning och nytänkande med akademi, studenter och yrkesverksamma.

Kanske är det därför CMB fyller ett behov för så många.

Kanske är det därför som fler än 200 personer engagerar sig i CMB:s think tanks, forskningsprojekt och studentkontakter.

Kanske är det därför traineeprogrammet Framtidens samhällsbyggare blivit en sån framgång.

Kanske är det därför som vi har fått sju nya huvudmän under 2015.

Kanske är det därför behöver vi bli ännu fler 2016.

Bengt Christensson
Vd CMB

Intresset för att vara med och påverka dagens och framtidens ledarskap i samhälls­byggnads­sektorn är större än någonsin. Under 2015 tillkom Västfastigheter, Rejlers, Kjellgren Kaminsky, Protek, CAD Q, Development Partner och Integra som nya huvudmän.

Sju nya huvudmän under ett enskilt år är snudd på rekord och CMB består nu av närmare 60 företag och organisationer som samverkar med forskargrupper på Chalmers. Tillsammans med Chalmers bidrar huvudmännen till utvecklingen av managementkompetens och stödjer den forskning som behövs för att utveckla ny kunskap, samtidigt som de medverkar till ett aktivt kunskapsutbyte mellan akademi och sektorns aktörer.

Bekanta dig med våra huvudmän »

– Eftersom en del av ryggraden i Integras erbjudande till våra kunder är byggprojektledning så känns det väldigt relevant för oss att vara med i CMB, och på så sätt kunna knyta nya intressanta kontakter och inte minst fortsätta utveckla ett modernt ledarskap genom ökad kontakt med Chalmers, säger Jonas Sindler, uppdragsansvarig och verksamhetsutvecklare på Integra i Göteborg.

Integra är ett ingenjörsföretag med byggprojektledning, byggkonstruktion, byggnadsfysik och brandskyddsprojektering som specialitet. Företaget grundades i Trollhättan 1999 och har nu drygt 130 medarbetare på sju orter.

– Ända sedan starten har vi arbetat med målsättningen att erbjuda våra kunder helhetslösningar. De ska inte behöva vända sig till flera olika kontakter under olika faser av byggprocessen. Eftersom gensvaret från våra beställare varit positivt så är det nog förklaringen till att vi kunnat knyta duktiga ingenjörer till oss och kunnat växa. Som uppdragsansvarig är man ute och möter kunderna och ansvarar sen även för genomförandet, så det finns ingen uppdelning i form av en sälj- och en genomförarorganisation.

Jonas beskriver Integras arbetssätt som en ”myrstacksmodell”, med korta beslutsvägar och goda möjligheter för medarbetare att utveckla och förändra sina roller inom företaget – något som även gynnar yngre medarbetares möjligheter att släppas fram och ta plats.

– Eftersom vi är många som är ute och representerar verksamheten så är naturligtvis ledning och styrning viktiga för oss. Det gäller både internt, där vi ska se och utveckla våra medarbetare, och på marknaden där vi vill möta våra kunder på ett tydligt sätt. Vi är nyfikna på CMB:s nätverk som en mylla för kreativa möten, och vill gärna bli ännu bättre på att fånga upp morgondagens ledare genom ökad koppling till studenter och exjobbare, säger Jonas.

Vilket arrangemang! Vilket engagemang! Och vilken professionalitet!

Ni som var med på idésminariet på Lindholmen den 16:e oktober vet vad vi menar. Vi var över 300 personer på plats för att höra traineerna i Framtidens Samhällsbyggare beskriva sina 14 månder i programmet och redovisa sitt casearbete kring stadsutvecklingen i Frölunda. Och vi var alla djupt imponerade!

Inte bara verkade samtliga 17 traineer aldrig ha gjort annat än att stå på scen, de visade även prov på fantastisk kreativitet och avundsvärd samarbetsförmåga när de med perfekt tajming berättade om sina erfarnheter och nya tankar.

Bland annat redovisades de förslag som traineerna lämnat till Fastighetskontoret gälllande byggandet av 3500 bostäder i Frölunda. Arbetet har resulterat både i nyskapande förslag på nya boendeformer och en plan för hur man framgångsrikt skulle kunna bygga över motorvägen.

När vi nu står inför nya renoveringar av bostadsbeståndet, borde vi då inte ta lärdom av tidigare erfarenheter? Paula Femenías är forskare på Chalmers och hon har genomfört en studie som belyser 1990-talets omvandling av Högsbohöjd samt en övergripande sammanställning av tidigare erfarenheter av renovering.

– Renovering av bostäder är inget nytt! Samma problem har funnits tidigare när man sett genomgripande renovering som lösning på aktuella problem. Samtidigt är det ett svårt område då många intressenter och intressen ställs mot varandra. Ett exempel är energi och ekonomi som ställs mot hyreshöjningar, social påverkan och kulturhistoriska värden, inledde Paula sitt frukostmöte på CMB i oktober.

Exempel från Högsbohöjd

Frågor som fastighetsägaren ställer sig inför en större renoveringssatsning är:

• När skall vi renovera?
• Hur mycket måste vi renovera?
• Lönar det sig att renovera mer när vi ändå håller på?
• Vad händer över tid?

Det finns många tidigare studier gjorda kring detta ämne. Förutsättningarna förändras hela tiden, men många av frågorna och problemen är desamma och Paula har gjort en historisk överblick över tidigare större renoveringar i Göteborg samt en fallstudie av Växelmyntsgatan och Pennygången i Högsbohöjd.

Båda bostadsområdena har renoverats tidigare och är i dagsläget återigen i skiftande behov av förbättringar. På Pennygången genomfördes under 1990-talet en mindre omfattande – ”lagom” – renovering av det nödvändigaste. Växelmyntsgatan genomgick
under samma tid en mycket omfattande renovering av typen ”turn-around”.

Slutsatser

Paula har genomfört ett antal intervjuer med nyckelpersoner, studerat dokument och utredningar från processen samt tagit del av rapporter och artiklar. Studien har genomförts i samarbete med CMB, Bostads AB Poseidon och Stena fastigheter. I bifogad kortrapport kan du läsa mer om både tillvägagångssätt och slutsatser.

– Den här studien ger inte några svar på vilken grad av renovering som är bäst, men det finns några intressanta slutsatser som vi kan dra: Det finns en stor efterfrågan, men tyvärr inte samma tillgång, på kvalitetssäkrad kunskap från tidigare renoveringar. Det är mycket viktigt att göra helhetsbedömningar och inte utvärdera omvandling och bostadsförnyelse utifrån en eller ett avgränsat antal värdeområden. Att utvärdera aspekter inom flera områden är komplext. Det kräver en stor datainsamling och bred kunskap om olika metoder och kunskapsområden, vilket pekar på vikten av att arbeta i öppen samverkan, både interdisciplinärt och mellan kommunala organisationer och näringsliv.

Framtiden

Paula påpekar även vikten av fortsatt forskning kring ämnet och vill du veta mer så följ hennes arbete inom SIRen som är en nationell transdisciplinär forskningsmiljö som arbetar med dessa frågor.

Slutrapport Hogsbohojd 2015
Läs mer om SIRen här »

Den hållbara samhällsutvecklingen siktar mot den täta och funktionsblandade staden. Men vad innebär egentligen begreppet blandstad och vilka hinder och möjligheter ser forskarna för att skapa denna typ av stad?

– Blandstad är ett allmänt begrepp och vi inledde studien med att försöka definiera vad vi menar när vi talar om blandstad, inledde Erik Linn, White Arkitekter, som tillsammans med Anders Hagson från Chalmers Arkitektur genomfört en CMB-finansierad forskningsstudie.

Täthetsfrågan har diskuterats livligt i litteraturen sedan 1980-talet och bland annat konstateras att blandstad i betydelse ”nära till matbutiken och hållplatsen” inte är ett verktyg, utan en funktion av täthet:

• Hög befolkningstäthet = högt exploateringstal
• Hög blandning av bostäder och arbetsplatser (god tillgänglighet till service av olika slag, potential för trivsamma, levande och trygga offentliga rum)

Andra viktiga egenskaper är:

• Hög korsningstäthet
• Centralitet (koncentration av arbetsplatser, koncentration av bostäder)

Studien

De metoder som använt i studien har varit en kartläggning av dag- och nattbefolkning, exploatering, blandning på fastighetsnivå, fördelning av lokaler/aktiva bottenvåningar samt identifiering av tydliga hinder och möjligheter för utvecklingen av blandstad.

Fyra kategorier av områden i Göteborg har undersökts: Kvartersstad: Linnéstaden, Gamlestaden, 1940-/50-talaområden: Guldheden, Axel Dahlströms torg, Miljonprogram: Landala och Opaltorget samt 1980-/90-/00-talsområden: Öster om Heden och Sannegården

Är blandstad vad vi tror?

Studien har genomförts genom att forskarna sammanfört och jämfört uppgifter i olika kommundatabaser. Man valde en kvadratkilometer som mått och jämförde förhållandet mellan mängden butiker, kontor, bostäder etc i både de olika områdena i Göteborg och med exempelvis centrala Manhattan.

– Vi har verkligen fått fundera över vad detta med blandstad egentligen innebär och bland annat såg vi att Linnéstaden, som av de flesta anses vara ett gott exempel på fungerande blandstad, har förhållandevis många bostäder med butiker i nedre plan jämfört med andra områden, konstaterade Anders Hagson.

– När vi jämförde Hammarby sjöstad i Stockholm med Sannegårdshamnen såg vi att dessa till synes relativt lika områden har helt olika struktur, fortsate Erik Linn. I Hammarby Sjöstad ligger alla butiker längs huvudstråket tillsammans med kollektivtrafiken, medan Sannegårdshamnen endast vid få tillfällen vänt sina bostadsentréer mot gatan och kollektivtrafiken. Några enstaka butiker har lagts vid kajen, men de flesta har placerats utanför området i Eriksbergs köpcenter.

Läs mer om studien i de nedladdningsbara filerna nedan.

Möjligheter och hinder

Avslutningsvis gjode Linn och Hagson en summering av möjligheter och hinder:

Möjligheter: Städerna växer – finns ett intressa av att bygga. Efterfrågan är stor på stadsmässiga kvaliteter, intresset för den urbana livsstilen breder ut sig, tätare städer ger möjlighet för bättre kollektivtrafik/minskat transportbehov, utvecklingen av 3D-fastigheter ger ökad möjlighet för fungerande handel

Hinder: Begreppet blandstad är oklart.  Kunskapsbrist en är stor – fakta saknas. i Sverige är ett relativt glest land vilket gör det svårt att få till blandstad. Samhället är funktionsseparerat  och det är svårt med bostäder exempelvis industriområden eller företag i villakvarter. Frimärksplanering – många små projekt som inte ger sammanhang ger samhällsplanerare problem att skapa sig överblick. Långa planprocesser – mediantid i Stockholm för ett byggprojekt är 2.5 år. Kommuner tolkar PBL olika och frågorna blir politiserade. Handeln vill endast satsa där det finns en god chans att få lönsamhet.

Ladda ner kortrapport »
Ladda ner presentation »

Tidigare DCPM-student och medlem i CMB:s studentråd intervjuad i tidningen Byggindustrin:

I logistiksammanhang ligger fokus ofta på bygg­entreprenörernas situation. Samtidigt står installatörer och andra underentreprenörer för merparten av allt arbete på en byggarbetsplats. Men nu finns en ny studie som belyser bygglogistik ur underentreprenörernas perspektiv.

Läs artikeln här »